A bolha que estoura, ou As projeções para o mercado imobiliário

Quem não tem onde morar e anda à procura de casa já sabe: o preço da moradia está pela hora da morte. Apartamentos que antes custavam algo como R$ 200.000,00 hoje passavam facilmente do milhão de reais. Onde quer que se vá – e nas capitais que receberão jogos da Copa o cenário é pior – encontrar um teto para se abrigar tornou-se uma tarefa cada vez mais difícil.

Não é pra menos. Em 2003, o crédito imobiliário no Brasil mal chegava a R$ 5 bilhões. Em 2012, esse valor alcançou impressionantes R$ 110 bilhões, ou seja, 22 vezes mais em uma só década. A razão desse aumento exponencial do crédito tributário não é assim tão difícil de entender.

Em primeiro lugar, a queda das taxas de juros forçou os bancos a diversificar seus investimentos. Eles, que antes só viviam de emprestar dinheiro ao governo para financiar a dívida pública, agora tinham de encontrar outro modo de sustentar seus verdadeiramente boçais lucros (aliás, é bom lembrar que só no Brasil há bancos que possuem taxa de retorno anual – lucro x patrimônio – superior a dois dígitos).

Em segundo lugar, a queda das taxas de juros aliada à estabilidade da economia contribuiu para que mais e mais pessoas buscassem financiamento bancário. Antes, com juros de mais de 20% a.a, ninguém em sã consciência poderia contratar um empréstimo para comprar um apartamento, salvo se quisesse arriscar perdê-lo para o banco ao final de 10 anos. Com juros de 12% a.a e prazo de financiamento de 30 anos, de repente a prestação da casa própria passou a caber no orçamento das famílias. E elas começaram a comprar.

Daí pra frente, é a velha lei da oferta e da procura atuando. Mais gente comprando significa mais demanda; mais demanda significa menos disponibilidade no mercado; menos disponibilidade no mercado equivale a preços mais altos. Pra piorar, o fator contábil ajuda a pressionar os preços pra cima. Como os bancos não tem mais à mão a alternativa segura e rentável da renda fixa, eles têm de sustentar os lucros agora em cima dos preços dos imóveis. Explico.

Antes, uma construtora pequena construía uma edificação com capital próprio. Com isso, ela calculava os custos da construção, embutia o lucro esperado e colocava os apartamentos à venda. Com os compradores pagando mensalmente as prestações, a própria construção se “auto-financiava”.

Agora, não. Antes de iniciar a edificação, a construtora já pega com um banco o valor equivalente ao total da obra mais o lucro embutido. Obviamente, o banco acrescenta ao valor a sua própria remuneração, em forma de cobrança de juros. Resultado? O preço total da obra sobe e, consequentemente, o custo para o comprador também. Em suma, se antes o preço do metro quadrado refletia apenas os custos de construção e o lucro da construtora, agora reflete isso e mais o lucro do banco com o financiamento da obra. Com isso, o preço geral dos imóveis acaba subindo “por antecipação”, inflando o valor que é cobrado ao consumidor.

Por fim, some-se a tudo isso a realização dos grandes eventos no Brasil – Copa e Olimpíadas – e não será difícil entender a explosão nos custos da moradia no país.

No entanto, como tudo em economia, essa alta exagerada dos preços tem um limite físico: a capacidade de endividamento do consumidor. Imagine a seguinte situação:

Em 2009, o sujeito que ganha R$ 10.000,00 compra um apartamento de R$ 300.000,00, financiado em 30 anos. A prestação fica em torno de R$ 3.000,00. Como o valor da moradia equivale a 30% da renda do imóvel, cabe bem no orçamento do cidadão e qualquer banco lhe concederá o financiamento.

Em 2013, no entanto, o sujeito que ganhava R$ 10.000,00 agora ganha R$ 12.000,00. O apartamento que ele queria, no entanto, passou a custar R$ 600.000,00. A prestação, por sua vez, passou para R$ 6.000,00. Agora, o financiamento do mesmo imóvel come metade da renda do cidadão. E nenhum banco aceitará financiar alguém nessas condições.

É aí que a maré se inverte. Por mais que o banco e a construtora digam que o apartamento vale R$ 600.000,00, não há gente com bala na agulha o suficiente para comprá-lo. Mesmo um sujeito que ganhe R$ 12.000,00 por mês – o que está longe de ser um salário baixo – não terá como adquirir um imóvel nessas condições.

Como se isso não fosse bastante, imagine imóveis “normais”: 100 metros quadrados, três quartos, duas garagens. Apartamentos assim hoje custam fácil, fácil R$ 1 milhão, R$ 1 milhão e 500 mil. Com esse valor, ninguém da classe média terá como comprá-lo. A uma, porque não tem dinheiro para adquiri-lo à vista. A duas, porque não terá como financiá-lo sem destruir seu orçamento familiar. Pior. Ninguém da classe mais alta também se disporá a comprá-lo. Quem tem tal dinheiro para investir na compra de um imóvel, não vai em busca de financiamento e muito menos está em busca de um “apartamento normal”. Quem tem grana nesse nível compra um apartamento à beira-mar por R$ 5 milhões; não vai em busca de opções de classe média.

Em resumo: como o grosso do mercado que financiou o boom imobiliário é constituído justamente pela classe de pessoas que ganha o suficiente para ter um bom padrão de vida, mas que está longe de ser considerado milionário, a demanda cai. E, com ela, caem os preços dos imóveis.

Embora as amarras contábeis diminuam a velocidade com a qual essa queda é transferida ao preço final do produto, o fato é que o custo dos imóveis daqui pra frente só conhece uma direção. E ela é ladeira abaixo.

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3 respostas para A bolha que estoura, ou As projeções para o mercado imobiliário

  1. Mourão disse:

    Correio Braziliense
    Publicação: 22/07/2012 08:14 Atualização:
    “O boom dos preços dos imóveis, que chegaram a subir ao ritmo de 30% ao ano até meados de 2011 em todo Brasil, chegou ao fim. As vendas diminuíram e o que se vê no mercado é uma superoferta de empreendimentos, que está dando aos consumidores a chance de obter excelentes descontos, em média de 20%. A dica dos especialistas é clara: não aceite a primeira oferta. Pesquise, compare, exija abatimento. Com estoques além do desejado, as construtoras já se convenceram de que é m.elhor vender por menos do que acumular prejuízos ao manterem imóveis encalhados. Não à toa, as empresas reduziram os lançamentos”.

    Caro Senador, veja´a notícia acima e olhe a data. Na verdade, a tendência é de queda, mas as prestações de imóveis adquiridos na planta , em operação do tipo consórcio,( todos dividem igualmente o valor da obra e os prejuízos) não estão sendo, até o momento, majoradas. Se isso passar acontecer é que, eu acho , o risco da bolha imobiliária estourar será muito alto, com as consequentes implicações no mercado da construção e financeiro, com efeitos colaterais mais do que indesejados sobre pobres, médios e remediados.

    • arthurmaximus disse:

      De fato, Comandante. O fenômeno não é exatamente novo. De um ano pra cá, no entanto, a coisa tem se agravado. A questão da compra do imóvel na planta é sempre um risco, porque você tem que confiar na saúde financeira – e na honestidade, por que não? – da construtora. E, como o senhor sabe, há muitos casos em que elas não são propriamente redutos de freiras carmelitas descalças. Um abraço.

  2. Mourão disse:

    É meu caro, espero, no meu caso particular, que a construtora não seja tão recatada, mas pelo menos não seja uma grande vadia e, mais ainda, que não quebre.
    Valeu

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